LTV 계산기가 필요한 순간은 집값은 정했지만 실제 주택담보대출 한도가 얼마인지 감이 잡히지 않을 때입니다. 집값에 비율만 곱한 금액과, 기존 담보대출·선순위 임차보증금을 뺀 뒤 새로 받을 수 있는 금액은 다릅니다.
아래 계산기는 주택가격과 적용 LTV 비율을 기준으로 담보 한도와 추가 대출 가능액을 나눠 보여 줍니다. 다만 LTV 안에 들어온다고 대출이 확정되는 것은 아닙니다. 계산 뒤에는 DSR과 금융회사별 총액 한도까지 확인해야 합니다.
LTV 계산기 사용법
- 주택가격에는 매매가격이나 금융회사가 인정한 담보평가액을 만원 단위로 입력합니다.
- 적용 LTV에는 본인의 지역·주택 수·대출 목적에 맞는 비율을 넣습니다. 금융회사에서 안내받은 값이 있다면 그 값을 사용하세요.
- 기존 담보대출·선순위 채권에는 같은 주택을 담보로 이미 받은 대출이나 먼저 설정된 채권액을 입력합니다.
- 임차보증금 등 차감액에는 금융회사가 안내한 방공제나 선순위 임차보증금을 입력합니다.
- 받으려는 신규 대출액을 넣으면 계산 결과가 LTV 범위 안에 있는지도 함께 확인할 수 있습니다.
LTV 계산법: 담보인정비율은 어떻게 계산하나요?
LTV는 담보인정비율(Loan to Value ratio)입니다. 기본식은 주택담보대출금액 ÷ 담보가치 × 100입니다. 주택가격이 5억원이고 담보대출 합계가 3억원이면 LTV는 60%입니다.
새로 받을 수 있는 금액을 추정할 때는 먼저 주택가격 × 적용 LTV로 전체 담보 한도를 계산합니다. 여기에서 기존 담보대출과 금융회사가 인정하는 선순위 채권·임차보증금 등을 뺍니다.
| 입력 조건 | 금액 |
|---|---|
| 주택가격 | 5억원 |
| 적용 LTV | 70% |
| LTV 기준 전체 한도 | 3억5천만원 |
| 기존 담보대출 | 5천만원 |
| 추가 가능액 단순 추정 | 3억원 |
이 예에서 기존 담보대출이 없다면 LTV 기준 한도는 3억5천만원입니다. 이미 5천만원을 빌렸다면 단순 계산상 추가 가능액은 3억원입니다. 실제 심사에서는 DSR, 소득, 신용도, 주택가격별 한도와 담보평가액이 함께 적용됩니다.
LTV 40%·50%·70%면 얼마까지 가능한가요?
| 주택가격 | LTV 40% | LTV 50% | LTV 70% |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1억2천만원 | 1억5천만원 | 2억1천만원 |
| 5억원 | 2억원 | 2억5천만원 | 3억5천만원 |
| 8억원 | 3억2천만원 | 4억원 | 5억6천만원 |
| 10억원 | 4억원 | 5억원 | 7억원 |
표는 기존 담보대출과 선순위 차감액이 없다는 가정의 산술 결과입니다. 그렇다면 표에 나온 금액을 모두 받을 수 있을까요? 그렇지 않습니다. LTV는 담보가치 기준의 상한이고, 실제 대출액은 상환능력을 보는 DSR과 상품별 한도 중 가장 낮은 금액에 가까워집니다.
내게 적용되는 LTV 비율은 왜 달라지나요?
은행업감독규정은 은행이 주택담보대출을 취급할 때 담보인정비율과 DSR 등 위험관리 기준을 준수하도록 정합니다. 세부 비율은 주택 소재지, 주택 보유 수, 대출 목적, 생애최초 여부와 정책대출인지에 따라 달라질 수 있고 정책 변경도 잦습니다.
금융위원회가 발표한 규제지역 주택담보대출 대책처럼 특정 시점에 최대 대출액이나 생애최초 LTV가 별도로 조정되기도 합니다. 그래서 이 계산기는 주소와 조건만으로 규정을 자동 판정하지 않습니다. 신청하려는 금융회사나 정책상품 공식 페이지에서 적용 비율을 확인한 뒤 직접 입력하는 방식이 더 안전합니다.
생애최초 LTV도 직접 확인해야 하나요?
네. 생애최초 주택구입자에게 별도 비율이 적용되더라도 주택 소재지, 정책 시행일, 상품 종류와 최대 대출금액 제한을 함께 봐야 합니다. ‘생애최초’라는 이유만으로 빠른 선택 버튼의 특정 비율을 자동 적용하지 말고, 신청할 은행이나 정책대출 공식 안내에서 확인한 값을 입력하세요.
LTV 한도와 실제 대출한도가 다른 이유
집값 5억원에 LTV 70%를 적용하면 3억5천만원이 나오더라도 실제 대출은 더 적을 수 있습니다. 다음 네 가지를 따로 확인해야 합니다.
- DSR: 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 봅니다.
- 담보평가액: 매매가격과 금융회사가 인정한 담보가치가 다를 수 있습니다.
- 총액 한도: 규제지역이나 주택가격에 따라 별도의 최대 금액이 적용될 수 있습니다.
- 선순위 금액: 기존 근저당권, 임차보증금, 방공제 등이 추가 가능액을 줄입니다.
이미 대출이 여러 건 있다면 무엇을 먼저 봐야 할까요? LTV 계산 결과보다 DSR 계산에서 먼저 한도에 걸릴 수 있습니다. 이 페이지의 결과에서 DSR 계산기로 이동하면 신규 대출액을 넘겨 다시 입력하는 수고를 줄일 수 있습니다.
LTV 계산기 자주 묻는 질문
매매가격과 KB시세 중 무엇을 입력해야 하나요?
실제 심사에 쓰이는 담보가치는 금융회사와 주택 유형에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 상담에서 인정 담보가치를 안내받았다면 그 금액을 입력하세요. 아직 모른다면 매매가격과 예상 시세를 각각 넣어 범위를 비교하되 결과를 확정 한도로 보지는 마세요.
LTV 70%면 집값의 30%만 준비하면 되나요?
항상 그렇지는 않습니다. DSR 때문에 대출액이 줄 수 있고 취득세, 중개보수, 등기비용 등 부대비용도 별도로 필요합니다. 계산기에 표시되는 필요 자기자금은 주택가격에서 입력한 담보대출을 뺀 단순 금액입니다.
전세보증금이 있으면 왜 대출 가능액이 줄어드나요?
임차보증금처럼 담보에서 먼저 보호되거나 상환되어야 하는 금액이 있으면 금융회사가 인정하는 담보 여력이 줄 수 있습니다. 정확한 차감액은 등기부와 임대차 현황을 바탕으로 금융회사에 확인해야 합니다.
LTV와 DSR 중 어느 것을 먼저 계산해야 하나요?
둘 다 필요합니다. 먼저 LTV로 담보가치 기준 한도를 계산하고, 같은 신규 대출액을 DSR 계산기에 넣어 소득 기준 한도를 확인하세요. 두 결과와 상품별 총액 한도 중 가장 낮은 값이 실제 가능 금액에 가까워집니다.
함께 계산해 볼 항목
- DSR 계산기: 기존 대출과 스트레스 금리를 반영한 상환능력 확인
- 대출이자 계산기: 월 상환액과 총이자 비교
- 주택담보대출 비교 체크리스트: 금리·상환방식·중도상환수수료 확인
- 금융 계산기 모음: 대출·저축·투자 계산기 전체 보기
- 전세대출 이자 계산기: 전세자금대출의 월 이자와 보증료 포함 비용 확인
- 중도상환수수료 계산기: 갈아타기 전 남은 수수료 계산
- 1억 대출 한달 이자: 금리별 월 부담을 빠르게 비교